|
Налоги на недвижимость в Италии. Продажа недвижимости в Италии налоги.
Купить недвижимость и землю в Италии, с точки зрения итальянского законодательства, может, практически, любой иностранец.
У иностранцев в Италии те же права и обязанности, как у местных граждан. Покупку земли, жилья и коммерческих объектов можно оформить на физическое лицо (т. е. иностранца) или на юридическое лицо (фирма иностранного гражданина). Иностранцы оплачивают точно такие налоги и контрибуты, как граждане этой страны.
*********************************
При покупке жилья в Италии, помимо основной стоимости, необходимо оплатить дополнительные расходы: налог (максимум 10% от цены покупки, может быть намного меньше), услуги нотариуса (в среднем 2-3 тыс. евро), услуги итальянского агентства недвижимости (около 3% от цены покупки).
*********************************
ОПЛАТА НОТАРИУСУ зависит от цены недвижимости. Небольшой пример. Для оформления покупки недвижимости стоимостью 150 тыс. евро, оплата нотариусу составляет примерно 1320 евро, включая НДС. Только итальянский НОТАРИУС гарантирует юридическое обеспечение безопасности сделки по приобретению недвижимости. Адвокаты не могут дать никаких гарантий по этому вопросу.
*********************************
Ежегодный муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili), здесь настолько мал, что кажется просто смешным. Во многих муниципалитетах ежегодный налог, вообще отменён.
*********************************
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
Оплачивает покупатель, приобретая жилья в Италии. Внимание, эти налоги и контрибуты оплачиваются только ОДИН раз, при покупке недвижимости:
При покупке временного жилья, иностранец, не проживающий постоянно на территории Италии, оплачивает налог:
1) Если жилой объект от застройщика или имеет менее 4-х лет, оплачивается налог (IVA - НДС) 10% от стоимости жилья - налог на добавочную стоимость.
2) Если жилой объект имеет более 4-х лет, оплачивается регистрационный налог 10% от фискальной стоимости - кадастровой стоимости, умноженной на определённый коэффициент, указанный итальянским государством. Часто эта сумма несколько меньше реальной цены, указанной в предварительном контракте (около 50-60%).
*********************************
При покупке постоянного жилья, иностранец, постоянно проживающий на территории Италии, оплачивает налог:
1) Если это первое жильё в Италии
А) Если жилой объект от застройщика или имеет менее 4-х лет, оплачивается налог (IVA - НДС) 4% от стоимости жилья - налог на добавочную стоимость. Если жильё продаёт частное лицо, оплачивается налог (IVA - НДС) 3% от стоимости недвижимости.
Б) Если жилой объект имеет более 4-х лет, оплачивается регистрационный налог 10% от фискальной стоимости - кадастровой стоимости, умноженной на определённый коэффициент, указанный итальянским государством. Часто эта сумма несколько меньше реальной цены, указанной в предварительном контракте (около 50-60%).
2) Если это не первое жильё в Италии
А) Если жилой объект от застройщика или имеет менее 4-х лет, оплачивается налог (IVA - НДС) 10% от стоимости жилья - налог на добавочную стоимость.
Б) Если жилой объект имеет более 4-х лет, оплачивается регистрационный налог 10% от фискальной стоимости - кадастровой стоимости, умноженной на определённый коэффициент, указанный итальянским государством. Часто эта сумма несколько меньше реальной цены, указанной в предварительном контракте (около 50-60%).
При покупке постоянного жилья, покупатель, в течение 18 месяцев обязан предоставить в офис регистраций справку о прописке, которая выдаётся в муниципалитете той зоны, где находится сама недвижимость.
*********************************
ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Купить сразу
Наконец, вы нашли и выбрали интересующий вас жилой объект. По договорённости сторон можно миновать стадию подписания предварительного соглашения (compromesso), и сразу купить дом или квартиру во время вашего приезда, подписав с итальянским агентством недвижимости заключительный контракт (contratto finale) и оформив все необходимые документы у нотариуса.
Купить в два этапа
Вы можете заключить сделку в ДВА этапа, блокируя объект на определённое время, подписав с итальянским агентством частный контракт - соглашение (compromesso), подтверждающий решение купли продажи. Согласовываете дату подписания финального контракта купли-продажи, и затем, приезжаете в Италию второй раз для окончательной покупки (заключительный контракт + нотариус).
Предварительное соглашение купли-продажи, гарантирует условия сделки: цену, вид оплаты, условия оплаты, планиметрию объекта, все юридические и технические данные, дату заселения с конечным нотариальным актом, подтверждающим, что данный объект свободен (не заложен) и не подлежит конфискации.
Во время подписания предварительного соглашения, покупатель, после письменного подтверждения НОТАРИУСА о прозрачности сделки, вносит в качестве залога (caparra confermatoria), денежную сумму в размере 10 - 40% от цены недвижимости. В "compromesso" указывается намерение клиента-покупателя приобрести объект и оплатить его полную стоимость в заданные сроки.
После этого соглашения, фирма не имеет права продавать, выбранный вами объект, третьим лицам, в течение всего периода времени, указанного в "compromesso". В противном случае, сумма залога "caparra", возвращается покупателю в двойном размере. На весь этот отрезок времени, вы имеете полный эксклюзив на данный объект. Если "compromesso" расторгается с вашей стороны, по причинам, не касающимся соглашения, залог не возвращается покупателю.
*********************************
ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ПРИСУТСТВИЕ НОТАРИУСА
Заключительная стадия покупки происходит при участии уполномоченного нотариуса, представляющего итальянское государств. Только итальянский НОТАРИУС гарантирует юридическое обеспечение безопасности сделки по приобретению недвижимости. Адвокаты не могут дать никаких гарантий по этому вопросу.
Обычно, средняя сумма оплаты нотариуса составляет 2-3 тыс. евро, туда входят: оплата за услуги самого нотариуса, а также оплата различных контрибутов, связанных с оформлением документов.
Можете запросить у нас точную сумму для оплаты нотариуса для каждого объекта.
Для прихода к нотариусу, иностранному покупателю необходимо открыть "Идентификационный налоговый код" - Codice fiscale. Это делается бесплатно за несколько минут, достаточно прийти в соответственный офис (Agenzia delle Entrate) с загранпаспортом. Затем нужно открыть счёт в итальянском банке. Это тоже бесплатно, и занимает несколько минут. Опять же, паспорт при себе. Сколько необходимо времени на перевод денежной суммы, зависит, откуда и каким образом клиент переводит деньги на итальянский банковский счёт.
*********************************
Контракт о купле-продаже (contratto finale) всегда подписывается у нотариуса. При этом покупатель вносит оставшуюся денежную сумму, если сделка состоит из нескольких этапов.
Подпись нотариуса под нотариальным актом, после подписей покупателя и продавца, гарантирует подлинность факта перехода имущества от продавца к покупателю. Нотариус собирает налоги итальянскому государству, которые необходимо оплатить при осуществлении сделки на куплю-продажу (за регистрацию самого контракта, кадастровые контрибуты, марки, архив и т.д.).
Перед составлением нотариального акта, нотариус обязан навести справки о юридической стороне сделки. Нотариус должен убедиться и гарантировать, что сделка проводится законно и объект продажи свободен от выплат, построен легально, не заложен или куплен кем-либо другим и т. д.
*********************************
Итальянский нотариус обладает большими полномочиями. Он составляет договор купли-продажи, проверяет недвижимость на "прозрачность". Нотариус представляет в своём лице итальянское государство, поэтому, он отвечает за сделку и за совершение нотариального акта. Нотариус действует на основании итальянского законодательства, он обязан заверить сделку, проконтролировать оплату и передачу собственности.
|
|
